Métodos de valoración urbana

Abstract

1. Introducción o motivación de la tesis. La asignación del precio de un bien, cuando éste desea ser posicionado en el mercado con éxito, es una labor que, en ocasiones, es de una elevada dificultad, fundamentalmente si el bien y el mercado se caracterizan por una fuerte heterogeneidad. Un claro ejemplo de un mercado en el que esta tarea es especialmente difícil, es el mercado inmobiliario, y aún más, un mercado inmobiliario, como el español, que ha sufrido en los últimos años grandes cambios. Agentes de la propiedad inmobiliaria, tasadores, constructores, entidades financieras, aseguradoras o incluso propietarios particulares que deseen vender o alquilar una propiedad, se encuentran con la difícil tarea de asignar un valor que reúna las condiciones de representatividad y adecuación. Este precio debe ser coherente con las características que definen el inmueble como son lugar geográfico en el que se encuentra, el tamaño y otras características de las que dispone como cochera o terraza. Es definitiva, debe ser representativo del inmueble que se está valorando. Por otro lado, si el valor del inmueble difiere significativamente de las valoraciones de los inmuebles de su zona, éste puede situarse en el mercado en una posición en la que sea prácticamente imposible su venta o alquiler, o, por el contrario, transferirse a un precio por debajo del valor por el que hubiera podido venderse, generando un elevado coste de oportunidad. En definitiva, el precio debe estar adecuado a los precios de los inmuebles de su mercado local. El objetivo principal de este trabajo es el de proporcionar una herramienta que facilite una correcta decisión en la valoración de los inmuebles, en cualquier punto de la geografía nacional, teniendo en cuenta los factores relativos a las características que los definen, y el mercado inmobiliario de su entorno. 2. Contenido de la investigación. Para alcanzar el objetivo marcado es necesario, en primer lugar, habilitar un mecanismo de recogida de la información de los inmuebles a la venta o en alquiler en España. El problema añadido de un mercado inmobiliario tan cambiante, hace necesario que la fuente de información sea dinámica, ya que la valoración de un inmueble puede sufrir grandes cambios en breves períodos de tiempo. Esto nos lleva a analizar, en profundidad, el mercado de los portales web inmobiliarios, que se desarrolla en el capítulo 5 de este trabajo. Tras este minucioso análisis, se ha llegado a la conclusión, por oferta, tráfico web y representatividad, que el portal www.idealista.com es el que puede disponer de una mayor fuente de información, tanto en número de inmuebles como en características de las que se informa, que, además, incluye tanto a particulares como a agencias de la propiedad inmobiliaria. Una recogida de la información eficiente y rápida impide que sea manual, así pues, mediante acuerdo de colaboración con la empresa se ha posibilitado el acceso al servidor que recoge la información a través de una clave de acceso. Este acceso dispone de limitaciones que han tenido que ser superadas y que pretenden, por un lado, evitar el colapso de sus sistemas por un elevado número de peticiones, y por otro, proteger su valiosa información. Se ha implementado un software que permite recoger de forma automática la información necesaria del servidor de la empresa, desarrollando, además, un algoritmo de búsqueda que verifica las restricciones impuestas. Este software, además, transforma la información recibida en un sistema de base de datos que permite su procesamiento. Por otro lado, se le ha dotado de la capacidad de añadir actualizaciones a las búsquedas realizadas, que permitan estudiar la evolución de la oferta de inmuebles y el cambio en sus precios. Para dar un salto cualitativo, se ha implementado en el programa la realización de todo tipo de estudios estadísticos de los datos, para lo que ha interconectado el programa, realizado en lenguaje JAVA, con el potente motor de cálculo de R. Por lo que lo siguiente era decidir las técnicas a utilizar para el análisis de la información, y en particular, para la estimación del precio de un inmueble. Para dotar el software de la capacidad de construir modelos de valoración, se han revisado todos los métodos de valoración inmobiliaria existentes, tras lo que se ha considerado el método econométrico de comparación como aquél que puede dar los mejores resultados. Puede consultarse una extensa revisión de éste en el capítulo 2 de este trabajo. Ha sido ampliamente utilizado por numerosos autores, desde mediados del siglo pasado, para estimar la valoración de bienes, y en particular, el precio de un bien heterogéneo. Además del modelo econométrico de regresión, se propone la aplicación de redes neuronales en la construcción de modelos de valoración. Una extensa revisión puede consultarse en el capítulo 3. No obstante, la construcción de modelos para la estimación requiere de un tratamiento previo de la información, de modo que se pueda determinar la existencia de observaciones, denominadas influyentes, que, por sus características únicas y diferenciadoras, puedan desvirtuar las estimaciones realizadas, pero que, sin embargo, no son representativas de ningún comportamiento a estudiar. En el mercado inmobiliario, una observación influyente se traduce en un inmueble que dispone de un valor significativamente distinto, en alguna de sus características, de los observados en el resto. Esto puede significar que el inmueble se encuentra mal posicionado en el mercado en cuanto a precio, o a una clara desproporción entre los valores de sus características. Estamos ante, inmuebles que interesa analizar en profundidad. Esta reflexión nos llevó a estudiar en profundidad los métodos de detección de valores atípicos, y en particular, de observaciones influyentes asociadas a modelos de regresión. Su revisión, puede encontrarse en el capítulo 4. En este mismo capítulo se propone un nuevo método de detección de observaciones influyentes que ha demostrado, en las simulaciones realizadas y después en los estudios de campo, ser de gran utilidad y efectividad. Este método se basa en analizar la variación que se produce en el criterio de información de un modelo de regresión, al eliminar del conjunto de datos, una observación influyente. Por último, hemos añadido al software, la posibilidad de realizar un amplio análisis descriptivo univariante y bivariante de los datos, y aprovechando la disponibilidad de las coordenadas geográficas de los inmuebles, también la posibilidad de realizar mapas de situación de éstos con información de alguna de las características que los definen. Estos mapas se construyen sobre imágenes satélite de la zona en la que se ha realizado el estudio. Todo esto fue implementado en lenguaje R a través de las funciones ampliamente descritas en el capítulo 7, dando lugar al software desarrollado, que hemos denominado INMODATAANALIZADOR. Una amplia documentación de este programa ha sido incluida en el capítulo 6. Por último, se propone utilizar las funcionalidades implementadas por el software para realizar el estudio de la oferta inmobiliaria de una zona concreta, Sevilla. Para ésta se realizó, por un lado, un estudio del mercado de viviendas a la venta de la ciudad, y por otro, un análisis de los locales comerciales y las naves industriales de la conocida como aglomeración urbana de Sevilla, que puede consultarse en el capítulo 8. 3. Conclusión. Es un trabajo multidisciplinar que ha exigido elevados conocimientos de métodos estadísticos, econométricos, de desarrollo de software, así como, los relativos al mercado inmobiliario, sector objeto y beneficiario de los resultados.El mercado inmobiliario, y en particular el español, se caracteriza por su elevado dinamismo, su alta heterogeneidad y un gran volumen de negocio. Esto, obliga a disponer de una gran cantidad de información que sea fiable, inmediata y fácil de analizar, para poder llevar a cabo un correcto estudio de sus características. Se ha implementado un software con gran potencia que permite que esto sea posible, a nivel nacional. El objetivo principal, planteado al inicio de la investigación, es dar respuesta a la necesidad de conocer el mercado profundidad, expresada en numerosas ocasiones por los distintos agentes, y acrecentada por la reciente crisis inmobiliaria vivida en el país, aún en proceso de lenta recuperación. Para ello, se ha diseñado una completa metodología llave en mano, que permitiera una ágil valoración de los inmuebles de una región, por lo que consideramos el objetivo, ampliamente, cumplido. Se ha concluido que el portal gestionado por la empresa Idealista, S.A. reúne las mejores condiciones para ser utilizado como fuente de información de estudios relativos al mercado inmobiliario de oferta en España. Su elevada oferta inmobiliaria y su extensa implantación a nivel nacional como medio de difusión de inmuebles, tanto por parte de particulares como de empresas del sector, hacen de idealista un importante proveedor de datos para el análisis. Existe, además, con este portal, una oportunidad real de ampliación del marco geográfico de análisis, debido a su progresiva implantación en otros países como Italia y Portugal. Tras comprobar el errático funcionamiento que en ocasiones tienen los métodos clásicos de detección de observaciones influyentes, se ha propuesto un método para su detección basado en el cambio del valor del criterio de información, que ha sido evaluado a través de un proceso Monte Carlo, que ha reunido, en su conjunto, cientos de miles de simulaciones. El método propuesto ha revelado ser, en muchos casos, mejor que los métodos clásicos. En resumen, se ha desarrollado un software que permite la recopilación de información del mercado inmobiliario de cualquier zona de la geografía nacional, y para la información recogida, la realización de un análisis descriptivo previo que incluya estudio univariante, bivariante y geográfico ya que el programa dispone de la capacidad de elaborar sistemas de información geográficos. Construcción y validación de modelos de regresión y de red neuronal, de estimación, no sólo de precio. Para las variables a incluir en dichos modelos, detección previa y eliminación, en su caso, de las observaciones influyentes que hubiera, con los métodos convencionales y con el método estudiado en este trabajo. De todo ello puede concluirse que las líneas de investigación desarrolladas en este trabajo relativas al mercado inmobiliario pueden aportar nuevos enfoques para el análisis del mercado tanto en los ámbitos macroeconómicos como microeconómicos. Los resultados de aplicación derivados de este trabajo permitirán a actores del mercado: arrendatarios, propietarios particulares, inversores profesionales, agencias inmobiliarias, promotores y administración pública; disponer de mayor información para la toma de decisiones, mayor transparencia y conseguir mejoras en la productividad, y la rentabilidad de sus actividades.