Análisis de la vivienda en Córdoba. Estudio econométrico

Abstract

Este trabajo tiene dos objetivos principales, hacer un análisis del parque de viviendas y estudiar el mecanismo de formación de sus precios desde el punto de vista de la oferta. Para lograr el primer objetivo se hace un análisis descriptivo de las características del stock de viviendas en el ámbito internacional, nacional y local, valorando cómo los factores macroeconómicos afectan a la oferta, la demanda y al precio en el mercado español. Posteriormente se estudia la vivienda considerándola como un bien heterogéneo formado por un conjunto de atributos, que le confiere una característica propia que determina su precio de oferta, mediante la estimación del valor implícito de sus componentes. El estudio metodológico se ha realizado sobre una muestra de 5.930 ofertas de ventas de inmuebles, publicados entre el tercer trimestre de 1998 y el segundo trimestre de 2009 en la ciudad de Córdoba. Se ha utilizado la Metodología de Precios Hedónicos (MPH), aplicando dos tipos de ajustes de regresión: mínimos cuadrados ordinarios (MCO) y mínimos cuadrados parciales (PLS), y la Metodología de Redes Neuronales Artificiales (RNA). Los resultados muestran que dos atributos: superficie construida y localización determinan la mayor parte del precio de oferta y que la RNA tiene mejor comportamiento que los ajustes de regresión empleados en MPH.