Mercado Inmobiliario Español tras el estallido de su burbuja. Modelización de los precios

Abstract

Evaluar y realizar un seguimiento de la evolución del mercado inmobiliario es importante para la política monetaria y para la estabilidad financiera de un país debido al fuerte impacto que tiene, sobre el gasto agregado por una parte, y sobre los balances del sector privado, por otra (BCE 2011). Los mercados inmobiliarios se encuentran en un proceso de transformación debido a la aparición de nuevos modelos de negocio inmobiliarios vinculados con la tecnología (empresas PropTech), que utilizan el Big Data, la Inteligencia Artificial, el Machine Learning, etc.., para refinar, mejorar o reinventar cualquier servicio dentro del sector inmobiliario. Dentro de estas, las llamadas nuevas economías colaborativas en el mundo del inmueble están teniendo un crecimiento exponencial, provocando un cambio de paradigma en el sector de los alojamientos turísticos, con una repercusión directa en los residentes y en el ordenamiento territorial, no existiendo en la actualidad consenso, entre los diferentes agentes, públicos y privados, sobre como afrontar el problema. En el presente trabajo se analiza la influencia que los alojamientos colaborativos tienen en el mercado de la vivienda residencial, para ello mediante un análisis y modelado de variables espaciales, se realiza un diagnóstico de la oferta, así como un estudio económico-financiero de los alojamientos colaborativos. Finalmente, se presenta un modelo empleando el paradigma decisional Multicriterio, en el ámbito de los Sistemas de Información Geográfica, que ayuda en la planificación de un uso sostenible del territorio mediante la evaluación de su capacidad de acogida para albergar vivienda con fines turísticos. El territorio objeto de estudio es una ciudad de tamaño medio de España que cuenta con cuatro declaraciones de la UNESCO de Patrimonio de la Humanidad. Como resultado principal se obtiene que en las zonas donde se concentra la mayor parte de las viviendas colaborativas se generan ingresos relevantes, creando altas expectativas de rentabilidad a futuros inversores, lo que provoca aumentos de los precios del mercado de vivienda residencial de la zona. Sin embargo, del análisis económico-financiero se desprende que, para un gran número de las viviendas analizadas, la recomendación a los inversores sería la opción de no inversión. Por tanto, no se puede generalizar sobre los efectos que provocan los alojamientos colaborativos, siendo necesario realizar un análisis específico en cada territorio. Los resultados obtenidos permiten ayudar a los responsables políticos y agentes sociales en la toma de decisiones respecto a la regulación de los alojamientos colaborativos.

Assessing and monitoring the evolution of the real estate market is important for a country's monetary policy and financial stability due to the strong impact it has, on the one hand, on aggregate spending, and on the balance sheets of the private sector, on the other. (ECB 2011). The real estate markets are in a process of transformation due to the appearance of new real estate business models linked to technology (PropTech companies), which use Big Data, Artificial Intelligence, Machine Learning, etc., to refine, improve or reinvent any service within the real estate sector. Within these, the so-called new collaborative economies in the world of real estate are having exponential growth, causing a paradigm shift in the tourist accommodation sector, with a direct impact on residents and land use, not existing in the Current consensus among the different agents, public and private, on how to deal with the problem. This paper analyzes the influence that collaborative accommodation has on the residential housing market, for this purpose, through an analysis and modeling of spatial variables, a diagnosis of the offer is made, as well as an economic-financial study of the accommodation collaborative. Finally, a model is presented using the Multicriteria decision-making paradigm, in the field of Geographic Information Systems, which helps in planning a sustainable use of the territory by evaluating its capacity to host housing for tourism purposes. The territory under study is a medium-sized city in Spain that has four UNESCO World Heritage declarations. As a main result, it is obtained that in the areas where most of the collaborative homes are concentrated, relevant income is generated, creating high expectations of profitability for future investors, which causes increases in the prices of the residential housing market in the area. However, the economic-financial analysis shows that, for a large number of the homes analyzed, the recommendation to investors would be the noninvestment option. Therefore, it is not possible to generalize about the effects caused by collaborative accommodation, being necessary to carry out a specific analysis in each territory. The results obtained allow us to help policy-makers and social agents in decision-making regarding the regulation of collaborative accommodation.