Mercados inmobiliarios: modelización de los precios

Abstract

En los últimos años han proliferado los estudios sobre valoración y evolución del precio de los inmuebles debido a la conjunción de una serie de factores que han dado lugar a que los precios de la vivienda en propiedad en España hayan experimentado en la última década un crecimiento espectacular. Asimismo, el sector de la construcción se ha erigido como uno de los más atractivos y rentables. Ante este panorama, la obtención de un mecanismo objetivo de valoración inmobiliaria resulta de interés para numerosos colectivos. En este tesis se analizan en un primer momento las características del mercado inmobiliario en España y se detallan los principales métodos de valoración, distinguiendo los técnicos de los econométricos. En el apartado empírico se trata de determinar el precio de la vivienda en Córdoba utilizando dos metodologías: la Metodología de Precios Hedónicos (MPH) -que analiza el precio del bien vivienda en función de sus principales características- frente a las Redes Neuronales Artificiales (RNA) -que tratan de superar la flexibilidad y linealidad de los modelos hedónicos tradicionales-. La red presenta un mayor poder de predicción que las estimaciones obtenidas a través de la metodología hedónica, asimismo los precios implícitos correspondientes a la red son más congruentes y ajustados a la realidad del mercado. También se incluye en este trabajo un análisis descriptivo de la evolución experimentada por las características de las viviendas vendidas en Córdoba teniendo en cuenta las transacciones efectuadas desde el año 2002 hasta el primer semestre de 2006.